Der Druck unter dem Mietendeckel steigt: Ab 23. November 2020 drohen Ordnungswidrigkeiten wegen überhöhter Mieten auch bei Altverträgen, wenn also ein Vermieter die Miete nicht auf das verringerte gesetzlich zulässige Maß absenkt und deshalb eine unzulässige Miete fordert oder entgegennimmt.

Tathandlung: auch fahrlässige Entgegennahme

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig „ohne die erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt". Ordnungswidrig handelt also auch, wer sich nicht hinreichend um die Sache kümmert und es dem Mieter überlässt, seine Rechte geltend zu machen. Denn schon die fahrlässige Entgegennahme einer nicht zulässigen Miete ist bußgeldbewehrt.

Rechtsfolgen: Geldbuße und Vermögensabschöpfung

Die Ordnungswidrigkeit wird nach § 11 Abs. 2 MietenWoG Bln mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € geahndet werden.  Nach dem Bußgeldkatalog (Bußgeldkatalog AV-MietenWoG Bln) soll die Geldbuße für das Fordern oder Entgegennehmen einer zu hohen Miete bei Neuvermietung im Regelfall 500 € bis 2.000 € und bei Altverträgen (ab dem  23.11.2020) im Regelfall ebenfalls 500 € bis 2.000 € betragen.

Die mehrfache Festsetzung ist möglich. Nach allgemeinen Grundsätzen liegt je unzulässige Miete eine Tat vor. Ein halbes Jahr ohne notwendige Absenkung bedeutet also sechs Einzeltaten für eine Einheit. Betrifft es vier Wohnungen in einem Haus, so werden vierundzwanzig Einzeltaten zu ahnden sein.

Hinzu kommt das Risiko einer Vermögensabschöpfung, also der Abschöpfung unzulässig vereinnahmter Mieten über die danach festzusetzende Geldbuße.

Täter: Eigentümer und Verwalter

Täter ist typischerweise der Vermieter. Das kann der Eigentümer bei selbstverwalteten Immobilien sein oder der Verwalter, auf den der Vermieter eine Aufgaben- und Pflichtendelegation vorgenommen hat. Eigentümer werden ihren Verwaltern nicht blind vertrauen dürfen, sondern werden sich vergewissern müssen, ob der Verwalter das Mietendeckelgesetz umsetzt. Anderenfalls haftet der Eigentümer bußgeldrechtlich trotz Bestellung eines Verwalters.

Viele offene Rechtsfragen

Viele Rechtsfragen sind mit der nun für Altverträge in Geltung tretenden Bußgeldvorschrift verbunden und keineswegs bereits geklärt:

Die bloße Anhängigkeit von Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht hindert die Einleitung und Durchführung von Bußgeldverfahren jedenfalls nicht.

Vermieter werden Bußgeldbescheide keinesfalls ohne Einspruch hinnehmen können in der Erwartung, dass alles rückgängig gemacht wird, wenn das Bundesverfassungsgericht das Mietendeckelgesetz kippt. Denn diese Folge ist gar nicht sicher.

Was ist, wenn das Bundesverfassungsgericht das Gesetz zwar für verfassungswidrig erklärt, aber dem Berliner Gesetzgeber eine Übergangsfrist zur Schaffung einer verfassungsgemäßen Rechtslage setzt?

Was ist, wenn der Vermieter keine Individualperson, sondern eine Handelsgesellschaft ist; droht dann zusätzlich eine Unternehmensgeldbuße nach § 30 OWiG?

Wie steht es um das Haftungsrisiko von Mitarbeitern, Führungskräften (Vorgesetzten) und Leitungspersonen in Wohnungsverwaltungsgesellschaften?

Notwendig: sachkundige Verteidigung

Strafverteidiger mit Erfahrung in Ordnungswidrigkeitenverfahren können nur dringend empfehlen, sofort tätig zu werden, wenn der erste Anhörungsbogen, also die Mitteilung über die Einleitung eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens eintrifft.  Die Risiken müssen genau betrachtet und kalkuliert werden. Es ist möglich, dass die Berliner Verwaltung einen Druck ausübt, dem nicht leicht standzuhalten sein wird.

Portrait Dr. iur. Rainer Frank - Rechtsanwalt, Fachanwalt für Strafrecht

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