Immobilien sind aus zahlreichen Gründen attraktive Objekte für Geldwäscher. Entsprechend stufen die zuständigen Behörden die Risiken in diesem Sektor als besonders hoch ein. Verpflichtete des GwG, die mit Immobiliengeschäften in Berührung kommen, müssen sich vor diesem Hintergrund intensiv mit den Risiken des Immobiliensektors auseinandersetzen. 

Geschäftstätigkeiten wie Kauf, Verkauf, Vermittlung, Beratung, Planung und weitere Dienstleistungen können insbesondere für folgende Verpflichtete relevant sein:

  • Güterhändler, beim Kauf und Verkauf von Immobilien,
  • Makler/Vermittler, die naturgemäß mit den Risiken des Immobiliensektors in Berührung kommen,
  • Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, die entsprechende Mandanten haben sowie
  • Notare, Rechtsanwälte und Syndikusrechtsanwälte, wenn sie an Kataloggeschäften mitwirken, die mit Immobilien zusammenhängen,
  • Kapitalverwaltungsgesellschaften bei Investments im Immobiliensektor,
  • Company Service Provider bei Share Deals, Vorratsgesellschaften und SPVs (Special Purpose Vehicle),
  • Kreditinstitute bei Immobilientransaktionen

Verpflichtete können wegen des grundsätzlich erhöhten Risikos im Immobiliensektor auf eine Vielzahl an Verordnungen und behördlichen Veröffentlichungen zurückgreifen. Neben den Anlagen 1 und 2 des GwG und der Wertung der GwGMeldV-Immobilien ist die Nationale Risikoanalyse des BMF sowie weitere Informationen der FIU und zuständigen Aufsichtsbehörde (insb. Typologiepapiere) zu berücksichtigen. Die GwGMeldV-Immobilien gilt unmittelbar für Notare, Rechtsanwälte, Syndikusrechtsanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, die bei Vorliegen eines Tatbestands eine Geldwäscheverdachtsmeldung abgeben müssen. Im Kern existieren vier übergreifende Meldetatbestände:

  • Meldepflichten wegen eines Bezugs zu Risikostaaten oder Sanktionslisten
  • Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten
  • Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung
  • Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität

Die Anwendungsbereiche der einzelnen Tatbestände im Einzelfall sowie der grundsätzliche Umgang mit den Risiken der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung im Immobiliensektor sind ebenso herausfordernd wie die Bestimmung der GwG-Verpflichtung selbst. Aufsichtsbehörden bieten für die praxisrelevanten Fragen kaum Hilfestellung. Insgesamt sind viele Fragen nach wie vor gerichtlich ungeklärt, z. B. 

  • Atypische Vermittlungen ohne Provisionsabreden und Negativerklärung nach MaBV
  • Vermittlungen durch Bauträger über den eigenen Vertrieb
  • Einordnung von Share-Deals
  • Einordnung der Vermittlung von Erbbaurechten
  • Reichweite des tipping-off-Verbots, § 47 GwG
  • Fernidentifizierung und Auslagerung auf andere Verpflichtete oder Dritte
  • GwG-Pflichten bei Sonderformen des Maklervertrags, z. B. Alleinauftrag, Maklerwerkvertrag
  • Verdachtsmeldungen: Verdachtsschwellen, Unverzüglichkeit, Nachmeldungen, Fristfälle
  • Bestimmung von wirtschaftlich Berechtigten und Reichweite der Prüfung, insbesondere bei unterschiedlichen Behördenansichten