Immobilienmakler sind bei der Vermittlung von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume nach dem GwG verpflichtet. Das gilt grundsätzlich auch bei einer konzern-internen Vermittlung für ein verbundenes Unternehmen. 

Grundsätzlich besteht die Pflicht, 

  • eine eigene Risikoanalyse zu erstellen und regelmäßig zu aktualisieren
  • Sorgfaltspflichten (KYC) durchzuführen
  • interne Sicherungsmaßnahmen umzusetzen
  • Geldwäscheverdachtsmeldungen an die FIU zu erstatten
  • den Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten nachzukommen 
  • Behörden (FIU nach § 30 GwG, zuständige Landesbehörde nach § 52 GwG) Auskunft zu erteilen und ggf. Dokumente vorzulegen
  • Unstimmigkeitsmeldungen an das Bundesverwaltungsamt zu erstatten, § 23a GwG
  • Auslagerungen der Behörde anzuzeigen. 

Bei der Durchführung der Sorgfaltspflichten (KYC, CDD) existieren Sonderregelungen für Immobilienmakler. Sie müssen grundsätzlich beide Vertragspartner des vermittelten Geschäfts und ggf. deren auftretende Personen und wirtschaftlich Berechtigten identifizieren. Zudem ändert sich der maßgebliche Zeitpunkt der Pflichterfüllung: Sobald der Vertragspartner des Maklers ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Vertrages äußert und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind, muss der Makler seinen KYC-Pflichten nachkommen. 

Allerdings können Immobilienmakler privilegiert sein. Reine Pacht- und Mietmakler müssen keine Risikoanalyse, keine internen Sicherungsmaßnahmen und keine Sorgfaltspflichten durchführen, wenn die monatliche Nettokaltmiete oder –pacht des Vermittlungsgeschäfts unter 10.000 EUR liegt. Für vertragliche Besonderheiten (z. B. Nebenflächen), ist auf die Wertungen der zuständigen Aufsichtsbehörde zu achten. In Verdachtsfällen sind Sorgfaltspflichten jedoch unabhängig von der Privilegierung durchzuführen.

Arbeitet ein Immobilienmakler mit freien Mitarbeitern zusammen, ist unklar, wem die geldwäscherechtlichen Pflichten obliegen. Die jeweiligen Aufsichtsbehörden vertreten hierzu aktuell verschiedene Ansichten.

Immobilienmakler können wegen des grundsätzlich erhöhten Risikos im Immobiliensektor auf eine Vielzahl an Verordnungen und behördlichen Veröffentlichungen zurückgreifen. Neben den Anlagen 1 und 2 des GwG und der Wertung der GwGMeldV-Immobilien ist die Nationale Risikoanalyse des BMF sowie weitere Informationen der FIU und zuständigen Aufsichtsbehörde (insb. Typologiepapiere) zu berücksichtigen.

Insgesamt sind viele Fragen nach wie vor gerichtlich ungeklärt, z. B. 

  • Atypische Vermittlungen ohne Provisionsabreden und Negativerklärung nach MaBV
  • Vermittlungen durch Bauträger über den eigenen Vertrieb
  • Einordnung der Vermittlung eines Erbbaurechts,
  • Reichweite des tipping-off-Verbots, § 47 GwG
  • Fernidentifizierung und Auslagerung auf andere Verpflichtete oder Dritte
  • GwG-Pflichten bei Sonderformen des Maklervertrags, z. B. Alleinauftrag, Maklerwerkvertrag
  • Unterscheidung von einmaliger Transaktion und dauerhafter Geschäftsbeziehung bei einem Immobilienmakler
  • Verdachtsmeldungen: Verdachtsschwellen, Unverzüglichkeit, Nachmeldungen, Fristfälle
  • Bestimmung von wirtschaftlich Berechtigten und Reichweite der Prüfung, insbesondere bei unterschiedlichen Behördenansichten